г. Благовещенск

ул. Амурская, 85  оф. 19

8-909-885-41-53

55-14-77

edinstvoamur@mail.ru

 

юридическая компания

юридическая компания

ООО "ЕДИНСТВО"

Мы объединены общей целью -

защитой Ваших прав

г. Благовещенск

ул. Амурская, 85  оф. 19

8-909-885-41-53

55-14-77

edinstvoamur@mail.ru

 

Как проверить юридическую чистоту квартиры

Покупка квартиры очень ответственное дело и к нему нужно подойти во всей серьезностью. Ведь упустив некоторые важные моменты, в дальнейшем могут возникнуть много сложностей, вплоть до потери квартиры.

Что нужно учесть при покупке квартиры в данном статье.

 

Если Вы собрались приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы Ваше проживание в купленной квартире не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще.

 

Итак, на что обращаем внимание.

 

Квартира не имеет обременение правами третьих лиц:

 

- Не сдана в аренду.

- Если собственник сдает квартиру в аренду и решил ее продать, арендаторы не могут ему помешать, но имеют право даже после покупки квартиры, в ней проживать до окончания срока по договору аренды.

- Не находится в залоге.

Продаваемая квартира может находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту. Чтобы продать заложенную недвижимость собственнику нужно согласие банка и досрочно погасить кредит, затем обременение снять в Регистрационной палате.

- Не находится под арестом.

Арест может быть наложен только судом, если собственник, например, долгое время не оплачивал коммунальные платежи или кредит. Сделку купли-продажи квартиры, находящейся под арестом, признаю недействительной, т.е. продать ее можно только снятия с нее ареста.

- Не находится в ренте. (т.е. продавец не заключил с каким-либо лицом договор ренты, по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность к рентаплательщику)

- Не является предметом судебного разбирательства.

 

Узаконена ли перепланировка, если ее делали в квартире.

 

Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, будущему хозяину самому придется в дальнейшем ее узаконить, а это процесс долгий и трудоемкий. Также если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то квартиру с неузаконенной перепланировкой банк не одобрит.

 

Также, необходимо узнать:

 

- Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально.

При отсутствии согласия на продажу, в дальнейшем супруг может оспорить сделку в суде и выиграет его, ведь недвижимость приобреталось в браке, значит на совместный бюджет, либо проживать в ней с новыми хозяевами.

 

- Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит убедиться у нотариуса, который открывал и вел наследственное дело, в отсутствии других претендентов на нее.

В случае появления претендентов, они имеют право истребовать купленную квартиру через суд.

 

- Есть ли несовершеннолетний собственник, ведь тогда необходимо разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе в Регистрационной палате откажутся регистрировать сделку купли-продажи.

- Если квартира продается по доверенности, то обязательно надо проверить у нотариуса, который ее заверил, не была ли доверенность отозвана.

Если доверенность была отозвана, то доверенное лицо уже не может продать Вам квартиру, а только собственник.

 

Как проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры?

 

          Для проверки квартиры на обременение необходимо заказать выписку из ЕГРП на объект недвижимости, которую можно получить самому, без участия продавца в Регистрационной палате или в МФЦ (Многофункциональном центре). Записи в этом документе свидетельствуют о наличии или отсутствии обременения правами третьих лиц или судебных разбирательств.

 

Проверяем историю сделок, проведенных с данной квартирой.

 

       Выписку из Гос.реестра об истории сделок с недвижимостью может заказать только продавец (собственник квартиры) или доверенное лицо. Выписка заказывается также в Регистрационной палате или МФЦ.

 

         Изучая историю сделок с момента приватизации, особое внимание нужно обратить на количество сделок. Если квартира постоянно покупалась-продавалась, то это тоже повод насторожиться. Жилье, тот объект недвижимости, который по своему назначению не должен слишком часто переходить из рук в руки.

 

Проверяем узаконена ли перепланировка.

 

Проверить это можно самостоятельно, просто сверив планировку квартиры с тех.планом, показанном в техническом паспорте, который находится у продавца. Если же планировка не соответствует тех.плану, значит перепланировка не узаконена.

 

Продажа квартиры по генеральной доверенности.

 

Проверить доверенность.

 

Если квартиру продает лицо по генеральной доверенности, необходимо проверить у нотариуса, который эту доверенность заверял, не была ли она отозвана, т.е. аннулирована. Лучше это сделать непосредственно перед сделкой купли-продажи.

Обязательно проверить дееспособность и адекватность владельца квартиры.

Если возникают какие-либо сомнения в состоянии здоровья собственника, попросите его представить Вам медицинские справки из Психоневрологического и Наркологического диспансера, в которых указано, состоит ли он на учете или нет.

 

Если продавец состоит в психоневрологическом диспансере, то у него должен быть официальный опекун, опекун же должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Если собственник (или один из собственников) состоит в одном из диспансеров, то сделку купли-продажи признают недействительной.

 

Наличие прописанных и временно выписанных лиц.

 

Если есть прописанные лица, то лучше, чтобы до продажи квартиры они были выписаны.

 

Продавец должен представить справку с паспортного стола, о том, что в данной квартире никто не прописан. Прописанные люди даже после смены собственника, имеют право в ней проживать. В случае покупки жилья с прописанными в ней лицами, их выписка возможна только по решению суда.

Проверить наличие временно выписанных лиц можно, внимательно изучив расширенную (архивную) выписку из домовой книги, которую может взять только продавец в паспортном столе.

Покупателю лучше присутствовать при получении данной выписки продавцом и поинтересоваться, был ли кто-нибудь выписан не по новому адресу, а в места лишения свободы, в воспитательное учреждение или психдиспансер. Также можете сверить полученную информацию с квитанцией по коммунальным платежам, в которой указано количество прописанных лиц в данной квартире. При положительной информации сделку лучше отменить.

 

Претенденты на наследство.

 

Существует угроза внезапного появления наследников на квартиру, которую продавец получил в наследство. В таком случае вместе с продавцом обращайтесь к нотариусу, который вел его наследственное дело, и попросите выписку из нотариальной книги, в ней должно быть четко указано, что остальные известные наследники подписали отказ в получении наследства.

 

Согласие супруга(и).

 

Если квартира приобреталась в браке, и оформлялось на одного из супругов, то продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу от супруга(и).

Нотариальное согласие не требуется, если у супругов заключен брачный договор, в котором указано раздельное имущество и раздельные доходы супругов.

 

Как не купить квартиру с долгами

 

Добросовестный продавец прежде, чем продать квартиру, обязан погасить все задолженности по коммунальным платежам (газ, свет, вода), за телефон, домофон и интернет.

 

Поэтому попросите предоставить Вам справки с каждой организации об отсутствии задолженностей вплоть до последнего месяца. А лучше присутствовать в момент получения продавцом данных справок. Ведь если Вы купили квартиру с долгами, работники ЖЭКа не будут разбираться чьи они, поэтому будут требовать их оплатить именно Вас. Но в свою очередь, платить по закону Вы не обязаны, но зачем лишние хлопоты и трата своих нервов.

 

Если же продавец не имеет возможность оплатить задолженности, он обязан предупредить об этом покупателя и обе стороны должны решить, каким образом их оплатить. Долги может оплатить и покупатель в счет стоимости покупаемой квартиры. Для этого нужно заключить письменное соглашение в форме задатка, где будет указано, что предоплата идет в счет погашения долгов.

 

ВНИМАНИЕ! Если продавец покрыл все задолженности по квартире, то в договоре купли-продажи должно быть это указано. И в случае появления каких-либо долгов по квартире после покупки, то оплатить их должен будет бывший хозяин (продавец).

 

Если во время изучения документации Вы заметили какое-либо несоответствие информации, то это, скорее всего, результат несвоевременной передачи данных между инстанциями, поэтому не поленитесь, обойдите все инстанции самостоятельно и уточните все на месте.

 

Понаблюдайте за тем, насколько охотно продавец идет Вам навстречу. То есть, готов ли он показать квартиру в удобное для Вас время, не опасается Вашей встречи с соседями, насколько аккуратен и обязателен в предоставлении необходимых документов.

 

Подведем итоги. Вас должны насторожить следующие моменты, возникающие при покупке квартиры:

- квартира продается по доверенности;

- квартира часто перепродавалась;

- продавец под различными предлогами отказывается показывать квартиру или предоставлять расширенный пакет документов на нее;

- Вы не можете найти реального собственника;

- продавец старается ограничить Вас в общении с соседями покупаемой квартиры и т.д.

08.05.2015 ООО "Единство"

Бесплатная консультация

55-14-77

 

ежедневно с 9:-00 до 20:00