г. Благовещенск

ул. Амурская, 85  оф. 19

8-909-885-41-53

55-14-77

edinstvoamur@mail.ru

 

юридическая компания

ООО "ЕДИНСТВО"

юридическая компания

Мы объединены общей целью -

защитой Ваших прав

г. Благовещенск

ул. Амурская, 85  оф. 19

8-909-885-41-53

55-14-77

edinstvoamur@mail.ru

 

 

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N _____

купли-продажи квартиры

(покупатель - физическое лицо)

 

г. ____________                                                                                                                        "___"___________ ____ г.

 

____________________ "_____________________", именуем__ в дальнейшем "Сторона-1", в лице _____________________, действующ___ на основании _________________________, с одной стороны, и

гражданин(ка) Российской Федерации __________________________, паспорт _______________, выдан "___"_____________ ____ г. _____________________, зарегистрированн__ по адресу: _______________________________, именуем__ в дальнейшем "Сторона-2", с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи ____-комнатной квартиры (далее по тексту - "Основной договор"), расположенной на _____ этаже ___этажного жилого дома по адресу: _________________________, общей площадью _____ кв. м (далее по тексту - "Жилое помещение"), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 - Покупателем Жилого помещения на условиях, предусмотренных Договором.

    1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего Договора Жилое помещение принадлежит

Стороне-1 на основании ____________________________________________________

______________________, что подтверждается Свидетельством о государственной

(указать правоустанавливающий документ)

регистрации права N _____, выданным "___"____________ ____ г. _____________

_______________, запись о государственной регистрации N _____.

1.3. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до "___"__________ ____ г. <3>.

1.4. Жилое помещение передается Стороной-1 Стороне-2 на условиях, предусмотренных разделом 2 настоящего Договора.

 

2. УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

2.1. По Основному договору Сторона-1 обязуется передать Стороне-2 Жилое помещение в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

2.2. Цена Жилого помещения составляет ______ (_____________) рублей.

2.3. Сторона-2 производит уплату цены Жилого помещения в течение ____________ с даты перехода права собственности на Жилое помещение от Стороны-1 к Стороне-2.

2.4. Оплата производится путем зачисления денежных средств на счет Стороны-1.

2.5. Жилое помещение передается Стороной-1 Стороне-2 по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Основного договора (Приложение N 1), в течение ____________ (__________) календарных (вариант: банковских, рабочих) дней с даты подписания Основного договора.

2.6. Переход права собственности на Жилое помещение от Стороны-1 к Стороне-2 подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Расходы, связанные с государственной регистрацией Основного договора и перехода права собственности на Жилое помещение от Стороны-1 к Стороне-2, Стороны несут поровну в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

2.7. Сторона-1 гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилым помещением после его приобретения Стороной-2.

2.8. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

 

3. ПОРЯДОК РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

 

3.1. С момента заключения настоящего Договора до даты, указанной в п. 1.3 настоящего Договора, Сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Жилого помещения.

3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки.

 

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов они решаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

4.4. Сторона-1 гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений.

4.5. Договор составлен на русском языке в 2 (двух) экземплярах, по 1 (одному) экземпляру для каждой из Сторон.

4.6. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:

4.6.1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Стороны - 1 на жилое помещение (заверенная копия);

4.6.2. ______________________________ (документ, удостоверяющий полномочия представителя Строны - 1, или выписка из него);

4.6.3. Кадастровый паспорт на квартиру;

4.6.4. _____________________________________________.

 

5. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

 

Сторона-1: ____________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

р/с N _____________ в _______________________________, к/с _______________, БИК _________________.

 

Сторона-2: гражданин(ка) Российской Федерации ____________________, пол _______________, дата рождения "__"___________ ____ г., место рождения _________________________, паспорт: серия _____ N __________, выдан "__"___________ ____ г. _________________________, зарегистрирован по адресу: _________________________.

 

ПОДПИСИ СТОРОН:

 

Сторона-1:                           Сторона-2:

 

_____________/__________________     ______________/___________________

 (подпись)       (Ф.И.О.)              (подпись)       (Ф.И.О.)

 

                                               М.П.

Риски и гарантии предварительного договора

 

 

Предварительный договор купли-продажи квартиры - это документ, фиксирующий намерения сторон в будущем заключить договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, препятствующих продавцу или покупателю совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя - требуемой суммы денег и т.п.

 

Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

 

Закон требует указывать в предварительном договоре купли-продажи условия, позволяющие определенно установить объект продажи, - квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов, иные существенные условия, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца - гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, закон предоставляет другой стороне право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

 

Риски заключения предварительного договора купли-продажи

 

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого - нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков.

 

1. Отсутствие гарантий получения квартиры

 

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

 

2. Риск признания предварительного договора незаключенным

 

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

 

3. Риск двойной продажи квартиры

 

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

 

4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

 

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

 

Обратите внимание!

Согласно действующему законодательству на этапе строительства жилья возможно заключение с застройщиком только договоров долевого участия в строительстве с обеспечением гарантий, предусмотренных Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также привлечение денег жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.